Khi thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau chu kỳ thanh lọc khắc nghiệt, nhà đầu tư dày dạn bắt đầu “săn tìm” những vùng trũng giá – nơi tiềm năng tăng trưởng dài hạn lớn hơn mức định giá hiện tại. Trong số đó, Vinhomes Cần Giờ đang được nhiều chuyên gia đánh giá là “một tài sản đang bị đánh giá thấp so với giá trị thực tế và tiềm năng tăng trưởng trung – dài hạn”.
Vậy đâu là cơ sở cho nhận định này? Và tại sao giới phân tích lại cho rằng, Cần Giờ – từng là vùng ven biệt lập, nay có thể trở thành điểm nóng đầu tư nghỉ dưỡng – an cư hàng đầu phía Nam?
Vị trí đặc biệt nhưng chưa được thị trường phản ánh đúng giá trị
Vinhomes Cần Giờ tọa lạc tại khu vực ven biển duy nhất của TP.HCM, nơi có hệ sinh thái rừng ngập mặn được UNESCO công nhận, sở hữu mặt tiền biển dài hơn 10km. Tuy nhiên, xét về mặt bằng giá:
- Hiện nay, giá căn hộ tại dự án dao động từ 60–80 triệu/m², biệt thự biển từ 120–180 triệu/m².
- Trong khi tại Hồ Tràm, Phú Quốc hay Nha Trang – những vị trí ven biển xa TP.HCM – các dự án cao cấp đã chạm ngưỡng 100–130 triệu/m² (condotel) và 200–300 triệu/m² (villa biển).
- Chuyên gia Nguyễn Xuân Quang – Giám đốc chiến lược thị trường của một quỹ đầu tư bất động sản tại TP.HCM nhận định:
“Giá bất động sản ven biển tại Cần Giờ đang phản ánh theo tâm lý ‘vùng ven’, trong khi xét về yếu tố tự nhiên – pháp lý – tiềm năng – khoảng cách địa lý, đây là một vùng ‘trung tâm tương lai’. Khi hạ tầng hoàn thiện, mức giá tại đây có thể tái định vị ít nhất 1,5 – 2 lần.”
Cần Giờ đang ở “điểm uốn” của chu kỳ tăng trưởng giá
Tính chu kỳ là một quy luật tất yếu trong thị trường bất động sản. Dựa theo mô hình 4 pha: Thai nghén – Phát triển – Đỉnh cao – Điều chỉnh, Cần Giờ đang bước vào giai đoạn “đầu tăng tốc” – nơi giá chưa kịp phản ánh toàn bộ những cú hích hạ tầng, quy hoạch và sự hiện diện của các đại dự án.
Những yếu tố báo hiệu chu kỳ tăng trưởng sắp đến:
- Hạ tầng giao thông chiến lược đã được phê duyệt: cầu Cần Giờ, tuyến metro tốc độ cao, đại lộ ven biển Rừng Sác.
- Chủ đầu tư lớn (Vingroup) đã triển khai giai đoạn 1, với quy mô gần 3.000ha – một trong những dự án ven biển quy mô nhất Việt Nam.
- Thị trường đang hồi phục, lãi suất có xu hướng hạ, dòng tiền đầu tư quay lại nhóm tài sản dài hạn.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng:
“Nếu so sánh với quá trình phát triển của Thủ Thiêm cách đây 10 năm, thì Cần Giờ hiện đang ở giai đoạn tương đương năm 2010–2012, khi hạ tầng bắt đầu hình thành nhưng giá vẫn còn rất thấp so với tiềm năng.”
Tài sản ven biển sở hữu lâu dài – cực hiếm trong bối cảnh pháp lý siết chặt
Phần lớn dự án nghỉ dưỡng tại Việt Nam hiện nay chỉ cấp quyền sử dụng có thời hạn (50–70 năm), dưới dạng condotel hoặc officetel. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư e ngại về tính ổn định pháp lý, khó khai thác lâu dài hoặc truyền thừa.
Tuy nhiên, toàn bộ sản phẩm tại Vinhomes Cần Giờ được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài – một lợi thế vượt trội giúp:
- Dễ dàng truyền tài sản cho thế hệ sau
- Tăng tính thanh khoản và khả năng định giá lại
- Phù hợp với nhà đầu tư trung – dài hạn muốn giữ tài sản và khai thác bền vững
Luật sư Trần Minh Cường – chuyên gia tư vấn pháp lý BĐS cho biết:
“Sở hữu lâu dài tại vị trí ven biển, lại gắn với đô thị quy hoạch chuẩn ESG như Vinhomes Cần Giờ là một tổ hợp giá trị rất hiếm. Nếu tính riêng yếu tố pháp lý, giá trị hiện tại đang thấp hơn ít nhất 20–30% so với tiềm năng được ngân hàng và giới đầu tư định giá khi thị trường vào chu kỳ phục hồi mạnh.”
Cú hích hạ tầng chưa phản ánh vào giá – dư địa còn lớn
Hiện nay, thị trường mới ghi nhận tác động kỳ vọng từ cầu Cần Giờ, trong khi các công trình khác như tuyến metro tốc độ cao, hệ thống logistics và bến du thuyền quốc tế vẫn chưa được phản ánh đầy đủ vào giá bất động sản tại khu vực.
Lịch sử thị trường từng chứng minh:
- Khi tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên khởi công, giá đất Thủ Đức tăng gấp 2 trong vòng 3 năm.
- Khi cầu Phú Mỹ khánh thành, giá đất khu Thạnh Mỹ Lợi – Thủ Thiêm tăng từ 20 triệu lên 100 triệu/m².
- Với cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, giá đất Nhơn Trạch tăng hơn 300% sau khi thông xe.
Cần Giờ đang ở giai đoạn tương tự – nhưng hiện tại giá vẫn còn thấp hơn đáng kể, tạo nên một vùng trũng đầu tư hấp dẫn.
Giá trị nghỉ dưỡng – khai thác dòng tiền chưa được tận dụng tối đa
Ngoài tiềm năng tăng giá, giá trị khai thác thực tế tại Vinhomes Cần Giờ cũng đang bị bỏ ngỏ do dự án đang trong giai đoạn đầu triển khai.
Tuy nhiên, với khí hậu mát mẻ, kết nối thuận tiện với TP.HCM và hệ thống tiện ích nghỉ dưỡng cao cấp (2 sân golf, hồ cảnh quan biển 443ha, nhà hát Blue Waves, phố đi bộ, marina,…), dự án được kỳ vọng sẽ:
- Thu hút lượng lớn khách nghỉ dưỡng quanh năm từ TP.HCM – khu vực có dân số hơn 10 triệu người.
- Trở thành trung tâm tổ chức hội nghị – hội thảo – retreat – MICE cao cấp
- Mang lại tỷ suất khai thác từ 7–10%/năm khi đi vào vận hành
Một tài sản đang “rẻ so với chính nó trong tương lai”
Không phải tài sản nào “giá rẻ” cũng là cơ hội, nhưng một tài sản đang “bị định giá thấp hơn giá trị thực” chắc chắn là điểm đến của dòng tiền thông minh.
Vinhomes Cần Giờ – với pháp lý sở hữu lâu dài, vị trí ven biển độc nhất tại TP.HCM, quy hoạch bài bản, tiện ích nghỉ dưỡng cao cấp, và đặc biệt là những cú hích hạ tầng chưa phản ánh đầy đủ vào giá – chính là minh chứng rõ ràng cho một “tài sản undervalued”.
Với nhà đầu tư trung – dài hạn, đây là thời điểm vàng để “xuống tiền thông minh”, trước khi thị trường định giá lại đúng giá trị thật.
